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由佳兆业事件看房地产存量时代的政商关系

发布时间:2019-09-29 06:30:17 阅读: 来源:试压泵厂家
由“佳兆业事件”看房地产存量时代的政商关系 金银岛首页 大宗财经 大宗新闻库 正文 由“佳兆业事件”看房地产存量时代的政商关系 2015-01-15 04:18:44 来源:金银岛

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为塑造新型的政商关系,迫切需要划定清晰的政商边界。地方政府该做的,是全力营造公平竞争的环境,比如公布参与旧城改造的公平竞争原则、补偿安置的原则、公共配套的标准、争议处理和利益诉求的受理内容等,而不该参与某个具体项目的门槛准入设置。

李宇嘉

由去年11月底在深圳(楼盘)上千套房源被官方锁定开始,“佳兆业”事件不断发酵。由于佳兆业在深圳的销售业绩连续两年(2013、2014年)位居前两位,城市广场等多个项目备受市场青睐。而且其财务基本面也并不差,锁盘事件爆发时,佳兆业还在一些券商的首推个股名单中。据此可以判断,“佳兆业”事件并非一般债权债务纠纷、流动性问题所引发。尽管官方至今未公开解释锁盘举措,但佳兆业公司后续一级资质申请被拒,八个处于发展阶段的物业项目所必要的执照、许可证、批文、登记及备档的常规申请不获相关机构接纳,以及近期媒体来说,涉及政商勾结和贪腐的概率极大。

在过去十多年中,我国房地产行业造就了众多顶级富豪,由于地方政府在此领域的话语权、资源配置权、项目主导权很强,如城市规划、产业规划、工程项目审批、土地出让“招投标”等,而房价快速上涨使房地产成为利润率最高的行业,于是,房地产行业也成了官员和地产老板们“出事”的高发领域。有统计称,自2000年以来,半数落马省部级高官涉及房地产。近期,据中央巡视组反馈情况及各地整改通报,在2013年以来被巡视的21个省份中,有20个省份发现了房地产腐败,占比高达95%,落马官员基本与房地产有关,典型案例经常见诸报端。

在房地产领域,官商之间本来大可在“淡如水”、“相敬如宾”的基础上,实现政府公共职能与企业盈利的共赢。地方政府通过向企业市场化出让土地,获得提供公共服务产品(城市规划、道路交通、教育医疗等)所需资金;反过来,城市公共服务完善了,开发商获得了土地溢价收入,实现了可观的盈利。如能保持这种政商关系,恰好就是“淡如水”、“相敬如宾”,而不是“勾肩搭背”。

但是,政府负责人手中掌握着资源分配的权力,在房地产领域,这种权力一方面表现在区域规划调整的权力,而这恰恰可以决定着一座城市哪些区域土地会升值;另一方面,政府也掌握着土地出让权,特别是协议出让、“招拍挂”中的量身定做,政府可以决定这个地给谁、以什么价格来给等等。另外,在政府产业园区和城市新区建设、旧城改造等方面,相关工程项目、材料采购等“招投标”领域也存在不透明或暗箱操作等问题。在巨大的利益面前,当政府相关负责人的权力无法得到有效监管时,官商之间也就难以做到“相敬如宾”和“淡如水”。

正是这种变异的政商关系所创造出的超越市场平均收益率的预期,刺激了社会资金纷纷进入房地产领域,房地产企业从2002年的4万家激增至2013年的8万家。这般“大跃进”之景象并非一个市场化行业正常发展所致,绝大多数是冲着房地产企业赚钱效应而从实业转过来的。而能不能赚快钱、赚多少钱,则取决于是否有良好的政商关系的潜规则,也已成为企业实力强弱的标志、企业主炫耀的资本、融资谈判的筹码、资本市场评级的依据,甚至是房企在对外招聘关键职位时的核心要件。

在这种情形下,虽然我国房地产市场化改革已走过了16年,但至今还很难说行业的市场化规则、市场化运营生态已完全建立和成熟起来,至少在城市规划、土地出让——这些房地产市场化的源头上,多大程度上实现了市场化要打一个大大的问号。改革开放之初,有一种很流行的说法叫“不找市长找市场”,意思是说企业要有市场意识,尊重市场规律,不要动辄找市长。正是这种尊重和发挥市场规律的改革精神,拉开了政府和市场的关系,促成了我国改革开放以来的第一波增长红利。而扭曲的政商关系是经济改革和发展的大敌,本届政府深谙其中的道理。无论是“相敬如宾”和“淡如水”,还是政商关系好或不好、远或近,都需要清晰的边界来厘定。2013年以来,中央政府着力于简政放权,大力削减行政审批,强调企业法无禁止即可为,政府法无授权不可为,推行企业投资和政府行政的负面清单,从政商关系的角度看,这些都是为了划定清晰的政商边界,进而塑造新型的政商关系。

自去年以来,我国房地产已转入下行大周期,但房地产业对于地方政府来说,其重要性依然没有其他行业可以替代。一方面,在财税体制改革没有到位前,房地产短期内在为政府提供公共服务资金需求上的地位还不会动摇;另一方面,我国大城市房地产已进入存量时代。从国际城市化和房地产发展的经验看,这个阶段房地产一个显著的特点,是旧城改造会轰轰烈烈地展开,城市区域功能布局不断优化,老百姓的居住质量会不断提高。而无论是旧城改造,还是区域功能,相比房地产增量时代,地方政府在其中的作用会更加突出。纵观去年以来被官员腐败案牵涉其中的开发商,包括此次“佳兆业”事件涉及的官员腐败,基本都有区域龙头、参与旧城改造、政商关系密切等特点。这是一个很糟糕的苗头,更是一个强烈的警示信号。

在存量房地产时代,迫切需要划定清晰的政商边界,塑造新型的政商关系。笔者认为,地方政府该做的,是全力营造公平竞争的环境,比如公布参与旧城改造的公平竞争原则、补偿安置的原则、公共配套的标准、争议处理和利益诉求的受理内容等等,并将所有这些原则公开透明地公布于众,而不该参与某个具体项目的门槛准入设置。至于具体某个项目由哪个开发商参与,理该通过开发商之间的竞争来决定;具体补偿和安置的标准,应通过开发商和业主的市场化谈判来确定,而不能有人为的设定;当谈判谈不下去的时候,应设法将该改造计划无限期延后。政府在旧城改造上只做原则指导,并将原则公布于众,将权力彻底暴晒在阳光下,把旧城改造的具体事项下放给市场。

(作者系深圳市房地产研究中心高级研究员)

(来源:上海证券报)

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